как получить 5-15% годовых в валюте с недвижки в черновцах - палю тему

[Serik]

Ну тема не нова. Але є багато але. І в кінечному результаті може вийти дорожче чим новобудова. По перше в будь якому випадку треба вкластись в косметику і необхідні меблі і техніку. А так як будинок древній як какаха мамонта, то через н-ний період часу може вилізти кіт з мішка, наприклад прогнивша каналізація, водопровід електрика ітп. І тоді прийдеться заплатити за демонтаж всього, ремонт комунікацій, і знову косметику а можливо і меблі і техніку. Якщо вже і заморочуватись таким обєктом, то я б розглядав варіант переводу під комерцію і здавати за +- непогані гроші,які в майбутньому перекриють можливі витрати по утриманню і амортизації приміщення.

[kreativ]

Ну тема не нова. Але є багато але. І в кінечному результаті може вийти дорожче чим новобудова. По перше в будь якому випадку треба вкластись в косметику і необхідні меблі і техніку. А так як будинок древній як какаха мамонта, то через н-ний період часу може вилізти кіт з мішка, наприклад прогнивша каналізація, водопровід електрика ітп. І тоді прийдеться заплатити за демонтаж всього, ремонт комунікацій, і знову косметику а можливо і меблі і техніку. Якщо вже і заморочуватись таким обєктом, то я б розглядав варіант переводу під комерцію і здавати за +- непогані гроші,які в майбутньому перекриють можливі витрати по утриманню і амортизації приміщення.

а еще может быть пожар и все сгорит. или можно идти по кобылянской, упадет кусок фасада на голову и тоже все, какие там проценты уже не имеет значения.

риски есть всегда и везде. я описал грубо схему и пару раз уточнил, что надо еще документы смотреть и смотреть сам объект, лучше со своим строителем. может где то есть еще на старте подвох и все совсем не так. однако на первый взгляд должно получиться

[akinak]

а еще может быть пожар и все сгорит. или можно идти по кобылянской, упадет кусок фасада на голову и тоже все, какие там проценты уже не имеет значения.

риски есть всегда и везде. я описал грубо схему и пару раз уточнил, что надо еще документы смотреть и смотреть сам объект, лучше со своим строителем. может где то есть еще на старте подвох и все совсем не так. однако на первый взгляд должно получиться

Ты описал схему, указав мега-оптимистичные 15% и предложил обсудить. Причем такая высокая доходность получается на факте сторговать ценник от объявления.
Тебе люди написали, какие там риски и камни, показали что реально 6-7 годовых, а ты агришся. Некрасиво себя ведете, товарищ
То, что фонд старый означает, что тебе придется часть ренты откладывать на амортизацию объекта. Это просчитываемый параметр, закладываешь его и учитываешь. Без этой патетики про кирпичи на кобылянской. Все посчитать можно (и нужно).
Другой вариант - застраховать объект, что так же съедает доходность. Страховка сейчас в районе 2% от объекта в год, но тут хз с оценкой такого старого фонда.

[Vov4ik]

І справді. Звідки така впевненість, що мають скинути ще 5-6$? Це ж 20%. Просто, якщо їх не скидають, тоді які там %и по доходу?

[Serik]

Ну не треба путати форс мажор і типові ризики/проблеми страрого фонду. І ніякий експерт не скаже прослужить та труба 10 років чи її завтра прорве.

[kreativ]

Ты описал схему, указав мега-оптимистичные 15% и предложил обсудить. Причем такая высокая доходность получается на факте сторговать ценник от объявления.
Тебе люди написали, какие там риски и камни, показали что реально 6-7 годовых, а ты агришся. Некрасиво себя ведете, товарищ
То, что фонд старый означает, что тебе придется часть ренты откладывать на амортизацию объекта. Это просчитываемый параметр, закладываешь его и учитываешь. Без этой патетики про кирпичи на кобылянской. Все посчитать можно (и нужно).
Другой вариант - застраховать объект, что так же съедает доходность. Страховка сейчас в районе 2% от объекта в год, но тут хз с оценкой такого старого фонда.

разве это агриюсь
когда разговор по делу, то так даже интереснее. мб я агрился лишь на фразы типа "та не, так не бывает и все тут".

насчет рисков вот я не согласен ибо риски есть в любом случае. нужно их просчитывать на старте, по крайней мере приложить усилий к этому. и морально быть готовым, что черный лебедь может прилететь к любому да в любом деле.

насчет амортизации также давай поговорим и сравним с новостройкой с ремонтом. некоторая прелесть старого фонда и бюджетных арендных помещений - все, что могло амортизироваться сделало это еще при СССР.
а вот новостройку с ремонтом квартиранты могут конкретно подубить за пару лет аренды. и цена решения вопроса да приведения снова в порядок будет банально больше, чем в случае заранее подуставшего старого фонда.

насчет того, что не получится скинуть цену или объект окажется слишком плохой при пристальном осмотре состояния - тоже вполне допускаю. тогда оставляем его и выбираем другой, который в состоянии ок и подойдет под желаемую доходность.

[kreativ]

опять же насчет рисков и я сам создавал тему о руской - был дом и начал разваливаться, стал аварийным.
кто подольше в черновцах, то вспомнят историю о доме на кобылянской, который всё в нулевых и заново отстроен. или историю офисного центра на Шевченка, где один мужик в подвале себе бассейн рыл и дорылся до обрушения здания.

но вот одно дело проценты вместе обсуждать, пути и проблемы. а другое дело - голосовное "да так не получится". у меня ж автоматически возникает вопрос в стиле критикуя предлагай.

[13ый воин]

сдавал в аренду в прошлом году, в этом все оплачиваю доставку газа на пустом месте весь год, + еще куча нюансов, счас очень тяжело найти добросовестных людей, то не платят, бегай за ними пол месяца, то не хотят убирать за своими собаками и извините .. по всему двору и подвалу. То соседи входят в статус войны из за шума постояльцев, и т.д. и т.п., лично мое имхо - на данный момент не вариант. А по ремонту - опять же, мы с начала года делаем капиталку, очень и очень дорого счас все стоит, начиная от бетона и арматуры с брусом. Цены растут кажд день и спрос огроменный на рынке. Вваливать тоннами бабло в ваш указанный участок или квартиру - не выгодно.

[kreativ]

за 200 евро можно снять двушку (возможно не в самом лучшем состоянии) в Бухаресте. или двушку в центре Черновцов - вполне приличную, ага

[kreativ]

я тут много спорил с разными людьми о возможности профитных сделок в теме недвижки. и порой называл очень конкретные цифры, но мне никто не верил.

я пришел с пруфами и даже целым кейсом. завязан он на необходимости потратить 25к+- сейчас и уже выйти на профитность в 5% годовых в валюте. и дальше либо позже потратить еще 5, либо подождать год-два и потратить дивиденты дабы выйти на цифры в 10-15 или даже 20%.

у меня нет денег, потому поделюсь просто мыслями. может кто то с форумчан проймется и зайдет в схему, а позже мне проставит пиво (лучше много пива) за такой босяцкий подгон.

итак, все дело в этом лоте - https://m.olx.ua/d/obyavlenie/kvartira- ... bserved_ad

x=0

подымаясь от централки это первая подворотня налево, до ратуши в самом деле 30 метров, до централки 50 метров. это не цоколь, а полноценный сухой первый этаж. маленький закрытый двор, минимум соседей и движух.

продается уже с пару месяцев со стартовой в 33, сейчас 30.9, что и позволяет предположить торги до 25 по факту. быть может не прям 25, а 26, тогда прост понижаем профитность с 5 до 4.5%

дальше сдаем как есть и как однушку по сути - 120+- долларов в месяц. живут студенты или работающие в центре, по сути ведь двушка и может быть совместный съем и ввиду раздельных комнат. думаю улетит только в путь при такой цене и несмотря на печи и деревянные окна

Screenshot_1.png


дальше интереснее. либо ее сдаем год-два, покуда ковидные движухи закончатся, либо сразу ввязываемся в ремонт с переделками - меняются окна/двери, решаем вопросы с отоплением, побелка/покраска/откосы, проламываем второй вход вместо окна во дворик пан-жапан/колеса и делаем второй санузел. на первом этаже это легко и просто.

получаем два разделенных объекта, каждый из которых сдаем либо по 150 баксов (ибо центровой центр и с ремонтом), либо даже по 200 как околокоммерцию - ноготочки/брови/массажные кабинеты и прочее.

выходим на 10-15% годовых от потраченного с высоколиквидным продолжением на рынке в практически любых условиях (при новом кризисе/ковиде околокоммерция конвертируется назад в микро-однушки в центре).



Screenshot_2.png

Screenshot_3.png

Забавно, видел в продаже эту квартиру сейчас, уже 38к. Но уже и все иначе