Причина відсутності змін у сфері житлового ринку

[tok_ilya]

Сучасне становище яке відбувається на ринку житла досить нестабільне.
Визначення цьому є –нестабільна політична ситуація. Зміни до законодавства постійно дають поштовх до різноманітних афер з сторони забудовників, які як пояснюють, діють так, тільки для того, щоб якось вижити. Так давайте спробуємо розібратися у цій ситуації і можливо зробимо свої висновки.
Проблема з землевідведенням - так, є така справа, у великих містах забудовник "зі сторони" може і не сподіватися одержати вільну ділянку безкоштовно. Але які проблеми? Хочеш будувати - купуй фірму з землевідведенням або розселяй "старий" житловий фонд (таким шляхом зараз ідуть багато компаній). Подорожчання на кв. м житлоплощі при покупці ділянки за ринковою ціною - від 50 до 150 дол/кв.м. Критично для забудовника або для його клієнта? Ні! При розумному підході до собівартості будівництва, належному контролю над Генпідрядником і вмінні торгуватися з постачальниками будматеріалів це подорожчання елементарно можна звести до нуля.
Проблема з механізмом фінансування будівництва. Ну, теж є. Але треба подякувати , що хоч якось дозволяють залучати кошти в проект ще на стадії котловану, тобто практично під "повітря". Немає вільних грошей, а будувати хочеться - випускай облігації або відкривай ФФБ - і вперед! Скажіть, банк або страхову компанію легше відкрити? Ні, звичайно, не легше... Але ніхто не говорить про неприступність банківських послуг в Україні або позахмарні тарифи на них! (кредитні ставки - окрема тема, у чому винуваті банки, невже в тому, що не хочуть вкладники нести депозити під 3% річних, як у радянську "ощадкасу", тоді і кредити можна було б видавати під 6-8%).
А в чому ж тоді проблема? А проблема в нас самих, у бізнесменах-забудовниках, що не дуже рвуться СИСТЕМНО працювати над:
постійним, скрупульозним і "дріб'язковим" зниженням собівартості будівництва (а вона зараз уже під "штуку" упевнено підбирається при наявних цінах на арматуру, бетон та роботу!);
справжньою реалізацією "масових" проектів забудови, коли зводиться цілий мікрорайон згідно ТИПОВОГО проекту (вартість проектування індивідуального проекту вже, до речі, - до 45 дол./кв.м), і вартість тех. умов по електро-водопостачанню "розкидається" не на 15 тис. кв. м окремої вежі, а на 150-250 тис. кв. м "типовушек");
над швидкістю будівництва й обороту капіталу - 100% рентабельності при трирічному будівництві для бізнесмена=50% рентабельності при 1,5-річному періоді оборотності.А 100% за три роки - не так уже це й багато, до речі. звичайно, насправді важкий він, цей будівельний бізнес, не кожний у нього і полізе. Дуже організаційно складний. Це не сталь розливати безперервним способом або горілку варити. А хто зважився, "одяг каску" і поліз - хоче одержати надбавку за "вищу категорію" менеджменту.
А щодо турків і китайців - так поки просяться до нас не девелопери-замовники, а звичайні генпідрядники, яким якщо і дати площадку, то, звичайно, вони її чимось і забудують, а от продати квартири, й найголовніше, здати в експлуатацію об'єкт самостійно навряд чи зможуть, та й не захочуть. На Заході ланцюжок "девелопер-інвестор-підрядник-кліент" сформований давно і працює чітко. І до речі, до нас почали заходити і девелопери, от тільки поки не в масове житло, а все більше в ТРЦ (торгово-розважальні центри) та ін. "не житлові" комерційні проекти.
У підсумку маємо
Причина відсутності змін у сфері житлового ринку полягає у якостях нинішнього складу парламенту: приголомшливе небажання займатися дійсним вирішенням проблем цієї сфери.
Важко не погодитись із тим, що без іноземних гравців цього ринку реальної конкуренції немає (а при реальній її відсутності - бажання реально знижувати собівартість з'явитися не може).
Змінити нинішню ситуацію найжорстокішого рівня цін ринку житла може тільки одне - закінчення періоду "застою" нинішньої політичної еліти (впевненої у своїй винятковій незамінності).